Quando alguém procura um terreno para construir, é muito comum começar pelo preço. “Esse aqui custa R$ 150 mil, aquele custa R$ 180 mil… então esse primeiro é melhor para o meu orçamento.”
Só que terreno não termina de ser pago no dia da compra.
Dois terrenos pelo mesmo preço podem gerar obras com custos completamente diferentes. E isso acontece porque o que você compra não é apenas um pedaço de terra. Você está comprando uma posição, um solo, uma orientação solar, uma relação com a rua, com os vizinhos, com a infraestrutura disponível e, principalmente, um conjunto de possibilidades e limitações para a casa que pretende construir.
Por isso, antes de escolher pelo preço, eu sempre recomendo olhar para algumas coisas que podem fazer uma diferença enorme no custo final.
Comece pelo sol
Parece básico, mas muita gente compra um terreno sem sequer saber onde fica o norte.
A orientação solar vai influenciar diretamente a posição dos ambientes, o tamanho das aberturas, a necessidade de proteção contra o sol e até o conforto térmico da casa.
Imagine dois terrenos exatamente iguais, lado a lado, pelo mesmo preço. Em um deles, a orientação permite colocar quartos e sala recebendo uma luz mais agradável, enquanto os ambientes de permanência podem ser protegidos do sol mais forte. No outro, a melhor implantação obriga a criar mais proteção solar, alterar a posição das janelas ou aceitar ambientes voltados para uma orientação menos favorável.
Não significa que um terreno seja necessariamente ruim e o outro bom. Significa que o mesmo projeto pode precisar de soluções diferentes dependendo de onde esse terreno está orientado.
E o vento?
Depois do sol, eu quero saber de onde vem o vento. Em Salvador, por exemplo, os ventos predominantes podem ser muito importantes para definir as aberturas e a ventilação natural da casa.
Se o vento entra por uma fachada, ele precisa encontrar por onde sair. Caso contrário, você tem uma janela bonita, mas não necessariamente uma casa bem ventilada. É aí que entra a ventilação cruzada.
Imagine um terreno estreito, com 7 metros de largura e vizinhos dos dois lados. Talvez não seja possível abrir grandes janelas lateralmente. Nesse caso, a implantação da casa, os jardins, os corredores, as portas e até uma claraboia podem fazer parte da estratégia para movimentar o ar.
Isso deveria ser pensado antes da compra, e não depois que a planta já está pronta.
O solo também entra na conta
Essa é uma das partes que mais facilmente fica esquecida porque não aparece nas fotos do terreno. Você olha para um terreno plano, bonito, com uma rua boa na frente e pensa: “é esse”. Mas o que está acontecendo alguns metros abaixo?
O ensaio de Sondagem a Percussão, conhecido como SPT, ajuda a identificar as características do solo, sua resistência e a profundidade em que determinadas condições aparecem, inclusive a presença de água. Um solo com boa capacidade de suporte pode permitir uma solução de fundação mais simples. Já um terreno com características mais problemáticas pode exigir soluções estruturais mais caras.
É claro que não dá para determinar uma fundação apenas olhando um terreno. É justamente por isso que o arquiteto e o engenheiro precisam entrar nessa conversa.
Antes de contratar uma sondagem, existem algumas verificações simples que podem ajudar em uma primeira leitura do terreno. Observar se há pontos onde a água permanece acumulada depois da chuva, se o solo apresenta sinais de erosão, rachaduras ou movimentação e até verificar, de maneira informal, como uma pequena quantidade de terra se comporta quando umedecida e comprimida pode trazer algumas pistas sobre suas características. Em alguns casos, também é possível fazer uma pequena escavação manual para observar as primeiras camadas do solo. Mas atenção: nenhum desses testes determina a qualidade ou a capacidade de suporte do terreno. Eles servem apenas como uma triagem inicial, para identificar sinais que merecem uma investigação mais cuidadosa antes da compra. Para saber realmente qual fundação será necessária e quais são as condições do subsolo, a sondagem e a avaliação de um profissional habilitado continuam sendo indispensáveis.
Comprar sem investigar é assumir um risco que pode aparecer depois em forma de concreto, aço, escavação e mão de obra.
Olhe para a rua, não apenas para o terreno
Eu gosto muito de observar as construções vizinhas. Não apenas para saber se são bonitas, mas para entender como aquela região constrói. Se você percebe que várias casas utilizam o mesmo tipo de bloco, determinado revestimento, esquadrias semelhantes ou até um mesmo sistema construtivo, existe uma informação ali.
Pode haver mão de obra especializada naquela solução. Pode haver fornecedores próximos. Pode haver facilidade de encontrar determinado material. E isso também pode representar economia!
Parece um detalhe pequeno… mas arquitetura também é feita dessas descobertas.
Descubra o que já existe no terreno
Água encanada? Rede de esgoto? Energia elétrica? Internet? Pavimentação? E não fique apenas na pergunta “tem ou não tem”. Veja como a rua se comporta quando chove. A água acumula na frente do terreno? A rua alaga? O acesso fica difícil? O terreno está abaixo ou acima do nível da rua?
Porque tudo aquilo que não chega pronto até você pode acabar virando parte da sua obra e dos custos que saem do seu bolso!
Em determinado terreno, talvez seja necessário fazer um aterro na entrada. Em outro, executar drenagem. Em outro, criar uma solução individual de esgotamento sanitário. E uma diferença de R$ 20 mil no preço de compra pode desaparecer rapidamente quando você começa a colocar essas contas no papel.
Se for condomínio, existe outra regra do jogo
Aqui tem uma coisa que muita gente descobre tarde demais.
Se o terreno estiver dentro de um condomínio, não basta consultar apenas a legislação municipal. Você também precisa pedir o código de obras e as regras internas do condomínio.
Às vezes, o condomínio estabelece exigências mais restritivas do que a própria prefeitura: recuos, altura, materiais, cores, tipos de cobertura, muros, esquadrias, padrões de fachada e outras regras que interferem diretamente no projeto.
E isso pode ter duas consequências:
-A primeira é você descobrir que aquela casa que imaginava construir não pode ser feita exatamente daquela maneira.
-A segunda é perceber que algumas das exigências vão aumentar o custo da obra.
Imagine que você comprou um terreno pensando em fazer uma casa simples, com uma cobertura econômica, mas o condomínio exige determinada solução de telhado, um padrão de muro ou materiais específicos para a fachada. ( Já vi isso acontecer muitas vezes)
O terreno continuou custando a mesma coisa. Mas a casa ficou mais cara…
Estude a legislação municipal
Cada município possui suas próprias regras de uso e ocupação do solo. Elas determinam, entre outras coisas, o que pode ser construído naquele terreno, os recuos, a taxa de ocupação, a altura permitida e outras condições que vão interferir diretamente no projeto.
Por isso, antes de comprar, procure entender a legislação aplicável ao lote.
Não adianta encontrar um terreno maravilhoso para a casa que você imaginou e descobrir depois que a legislação não permite implantá-la daquela maneira.
E, novamente, não precisa fazer isso sozinho. Um arquiteto pode analisar o terreno antes da compra e ajudar a transformar essas informações em uma leitura mais clara do que realmente pode ser construído ali.
O terreno precisa caber no seu sonho… e no seu bolso. Talvez, essa seja a principal coisa que eu gostaria que você levasse deste texto, não escolha um terreno apenas porque ele é barato.
Também não escolha apenas porque ele é bonito, está em uma boa localização ou porque você gostou da vista. Pergunte quanto aquele terreno vai cobrar de você depois da compra, um terreno de R$ 150 mil pode exigir uma obra de R$ 500 mil e outro, de R$ 180 mil, pode permitir uma casa semelhante por um custo muito menor.
Nesse caso, o terreno mais barato realmente era mais barato?
É por isso que, antes de fechar negócio, vale levar o terreno para uma conversa com um arquiteto e, quando necessário, com um engenheiro. Não para decidir por você, mas para enxergar aquilo que ainda não aparece no anúncio.
Porque escolher bem o terreno é uma das primeiras decisões de arquitetura.
E talvez seja também uma das decisões que mais podem proteger o seu orçamento.
